Cataluña es desde hace un año un laboratorio inmobiliario. Este domingo se cumplen 12 meses desde que la Generalitat decidió acogerse a la Ley de Vivienda y declarar «zonas tensionadas» a 140 de sus municipios, para meses después sumar otros 131. Fue la primera comunidad en hacerlo -luego se unió el País Vasco y de momento nadie más- y el 90% de la población catalana vive hoy en una localidad oficialmente tensionada. 12 meses después, los precios siguen subiendo en la región, pero la oferta de alquiler se ha contraído de manera preocupante: Cataluña ha dejado de ser la comunidad con más oferta disponible -ha caído al tercer puesto- y ha visto volatilizarse un 25,7% de los pisos disponibles, cerca de 40.000.
San Sebastián está a punto de sumarse a la lista de municipios tensionados -el Boletín Oficial del País Vasco recogía este miércoles la orden del departamento vasco de Vivienda-, siguiendo la estela ya emprendida por Rentería y de Zumaia. Los trámites de la capital donostiarra, que siempre encabeza los rankings de precios inmobiliarios, llegan justo en el primer aniversario de la declaración de zona tensionada de Cataluña, lo que le permite tener un espejo ya rodado con el que compararse.
Pero las cifras catalanas no parecen arrojar, al menos de momento, el éxito que prometía la aplicación de esta medida recogida en la Ley de Vivienda del Gobierno de Pedro Sánchez. «La declaración de zonas de mercado tensionado en Cataluña ha resultado desastrosa», apunta Antonio Carroza, presidente de Alquiler Seguro. «Se ha destruido el mercado del alquiler residencial, ahuyentando a decenas de miles de propietarios que han optado por otras alternativas y disparando el número de personas que se interesan por cada oferta, lo que dificulta enormemente el acceso a una vivienda para los inquilinos», añade.
Y es que, según los datos del Observatorio del Alquiler, a los que ha tenido acceso EL MUNDO, Cataluña ha visto reducida su oferta de alquiler en el último año en 39.785 viviendas, lo que supone una caída del 25,7%, una de las más acusadas del país, sólo similar a las soportadas en otras comunidades como el también tensionado País Vasco o Asturias.
Esta caída del parque disponible significa de facto que Cataluña ha perdido el trono de comunidad española con mayor oferta en alquiler -en 2023 se contabilizaban 154.663 inmuebles disponibles en ella- y hoy le superan en número las comunidades de Madrid y Andalucía.
Más competencia por cada piso
Esta contracción de la oferta está disparando también la competencia entre ciudadanos sobre cada vivienda en el mercado, alcanzando, según los datos de Alquiler Seguro, tensiones nunca vistas. Así, si en 2023 65 personas se interesaban por cada oferta que se publicaba en Cataluña en los diez días siguientes, a finales de 2024, el número se ha llegado a disparar hasta 331 en el mismo plazo.
La mayor alza de esta competencia entre inquilinos se ha registrado en Barcelona: de los 81 interesados por vivienda de 2023 se ha pasado a los 421 en 2024, erigiéndose ya como el territorio con mayor presión de España. «Algunas viviendas en esta provincia», advierten desde el Observatorio del Alquiler, «han llegado a recibir más de 2.000 candidatos para acceder al alquiler».
Los precios siguen subiendo
En paralelo a esta contracción de la oferta, los precios no se han visto contenidos tras la declaración de las zonas tensionadas que permiten intervenir en el mercado. Según el informe mensual de precios de alquiler que realiza Pisos.com, un «inmueble tipo» en Cataluña en febrero de este año ha alcanzado un coste medio de 15,10 euros por metro cuadrado, lo que representa un repunte anual del 17,51%, por encima de lo sucedido en el resto de España, donde el precio medio del alquiler ha crecido un 13,25% en el mismo período.
«El alquiler sigue subiendo con gran intensidad», apunta Ferran Font, director de Estudios de Pisos.com, que describe «la reducida oferta como el motivo principal que empuja las mensualidades al alza». Pero es que, además, Font advierte de que se está produciendo otro retroceso: «La calidad está cayendo, con un parque envejecido y poco eficiente que necesita reformas de calado».
Se están detectando más efectos adversos en este primer año del laboratorio inmobiliario de Cataluña. «La declaración de zona tensionada ha generado también unas condiciones muy desfavorables para los profesionales del sector. La destrucción de la oferta residencial, provocada por la Ley de Vivienda y la declaración de zonas tensionadas, ha contribuido directamente en la destrucción de empleo en Cataluña», asegura Antonio Carroza, de Alquiler Seguro.
¿Dónde están los pisos desaparecidos?
Pero ese 26% de oferta en alquiler residencial que ha desaparecido en Cataluña, ¿adónde ha ido? Muchos propietarios, explican los expertos, han optado por el alquiler de habitaciones, el temporal o sencillamente vender o cerrar la vivienda. Y otra opción, aún sin evidencia estadística, pero con precedentes en otras ciudades europeas puede ser que una parte de esas viviendas se haya derivado al mercado negro.
«La reducción de la oferta no es ninguna sorpresa inesperada: lo mismo ha ocurrido en todas las experiencias de intervención del mercado que se han puesto en marcha en otros lugares de Europa, como Berlín», señala Carroza. «Los propietarios, en su inmensa mayoría ahorradores particulares, son muy sensibles y ante la incertidumbre y la preocupación, optan por alternativas como vender la vivienda o cerrarla», zanja.